В прессе, со ссылкой на China Daily, появились данные, что в первую неделю февраля продажи недвижимости в Шанхае упали на 96% по сравнению с аналогичным периодом 2010 года в связи с политикой китайского правительства по охлаждению прегретого рынка жилья в стране. При этом со ссылкой на китайских экспертов там пишут, что инвесторы просто перенесли свое внимание с жилой недвижимости на коммерческую. Так, с 1 по 8 февраля в Шанхае было продано всего 70 новых объектов. Около половины из них – недвижимость площадью от 90 до 140 кв. м, порядка 30% -меньше 90 кв. метров и 20% - площадью более 140 кв. м. В январе потребители предпочитали квартиры большего размера.
Ключевыми факторами, повлиявшими на поведение инвесторов, стало введение налога на дорогое жилье и на вторую приобретаемую собственность. Кроме того, частично на спад продаж повлияли зимние праздники. Тем не менее, следующим шагом правительства, считают эксперты, должно стать охлаждение рынка коммерческой недвижимости, поскольку инвесторы и любители спекуляций теперь обратятся именно к таким объектам. Для их покупки требуется 50% авансового платежа (в отличие от 60% для жилья), и больше никаких ограничений не предусмотрено. Напомним, что 28 января в Китае впервые ввели налог на недвижимость для владельцев частного жилья в рамках правительственных мер по охлаждению перегретого рынка и борьбе с инфляцией. Пилотный налог введен в экспериментальном порядке в двух китайских мегаполисах - Шанхай и Чунцин. По заявлению властей, если эта мера окажется эффективной, подобный налог на недвижимость будет введен повсеместно. Теперь в Шанхае собственникам, проживающим в новых элитных домах и квартирах, или семьям, которые владеют общей площадью жилья более 200 квадратных метров, или 70 квадратных метров на человека, придется платить налог в размере от 0,4% до 0,6%, а в Чунцине – от 0,5% до 1,2%. Точный размер ставки будет зависеть от стоимости недвижимости. Поступления от нового налога правительство Китая планирует использовать для обеспечения граждан доступным жильем и "сокращения разрыва между богатым и бедным населением".
Кроме того, недавно власти Китая объявили об еще одной мере регулирования рынка жилья. Банкам страны было поручено увеличить размер первоначального взноса для покупателей второго жилья с текущих 50 до 60%, а с 2010 года в Китае действуют такие ограничительные меры для стабилизации цен на рынке недвижимости, как ужесточение норм строительства, отмена вида на жительства для иностранных покупателей жилья, запрет на покупку третьей квартиры.
В общем, меры достаточно разумные, хотя и с разной эффективностью. Но нас-то волнует масштаб проблем китайской экономики, а потому вернемся к первой цифре, которая приведена в настоящем тексте. Рынок жилой недвижимости упал за год на 96%, то есть В 25 раз. Да, конечно, одна неделя не показатель, да, есть и другие сектора недвижимости, да, у этого показателя достаточно высокая волатильность – но, все равно, результат ошеломительный. Получается, что не 20%, не 40%, не 60% рынка, а существенно больше – чисто спекулятивный сегмент. Напомним, что обвал рынка недвижимости в России в 2008 году был вызван, в том числе, резким сокращением притока спекулятивных денег (цены перестали расти) на фоне низкого конечного (то есть для собственного использования) спроса.
Но тогда в России объем спекулятивных операций и близко не подходил к масштабам Шанхая. Да, конечно, весь Китай по отношению к Шанхаю куда больше, чем Россия по отношению к Москве, так что и денег может собирать больше. С другой стороны, это в России Москве нет альтернативы, а в Китае ее много. Еще нужно учесть, что эксперимент проводится только в двух городах, так что можно попытаться перевести деньги в другие места ... Поскольку точные ответы на все возникающие вопросы дать трудно, то можно только отметить, что все эти факторы на конечный спрос влияют мало, а вот на спекулятивный – еще как. И общий вывод, сделанный ранее, говорит об одном – объем пузыря на рынке недвижимости Китая существенно перерос российские масштабы.
Китай, разумеется, будет с ним бороться. И, даже, скорее всего, победит. Но от этого проблема спекулятивного капитала как такового никуда не денется, так или иначе он будет подрывать экономику страны. А его ликвидация невозможна, поскольку он создается самим правительством Китая, которое вынуждено компенсировать падающие экспортные потоки. Так что, как я уже неоднократно говорил, у Китая есть свои проблемы, причем существенные.
